Recuperació per part de l’arrendador de la possessió del pis arrendat en finalitzar el termini, danys en el pis
Secció: Juris. civil, Jurisprudència
“No obstant, la recurrent no nega que en data 29 de febrer del 2008 se li va oferir el retorn de la possessió del pis i que ella s’hi va negar i, com posa de relleu la Sentència recorreguda, el fet que l’habitatge en qüestió no es trobés, segons el parer de la seva propietària, en les condicions adients de manteniment no justificava la seva negativa a acceptar aquest oferiment, sinó que el procedent hauria estat, tal com va fer en el moment de recollir les claus dipositades a la Batllia, acceptar el retorn de la possessió amb les reserves pertinents i demanar que notarialment s’aixequés acta per tal d’acreditar l’estat de l’habitatge, retenint la quantitat dipositada en concepte de fiança fins que es valoressin els danys que aquest presentava. Per aquest motiu, entenem que el dia en que va finalitzar el contracte i se li va oferir el retorn de la possessió de l’immoble aquest estava a disposició de la recurrent i negar-se a rebre’l i reclamar indemnització per ocupació indeguda mentre no fossin reparats els defectes que, segons el seu parer, presentava l’immoble arrendat comportava un perjudici injustificat per l’arrendatari.”
Sentència de la sala civil del Tribunal Superior de data 29/4/10, ponent E. Amat, autes 013/10.
Tags: arrendament
Pagament del loguer fet per un tercer. Contracte verbal d’arrendament.
Secció: Juris. civil, Jurisprudència
“Els arguments de la recurrent no poden prosperar atès que, si bé és veritat que l’article 27.1 de la Llei d’Arrendament de Finques Urbanes determina que l’obligat al pagament del lloguer és l’arrendatari, res impedeix que sigui una tercera persona la que compleixi amb aquesta obligació, malgrat no sigui ella la deutora, de tal manera que l’arrendador no es pot negar a rebre la prestació provinent d’un tercer sempre que aquesta s’ajusti a allò pactat. Per aquesta raó, el fet que pagament de la renda no l’efectués qui constava com arrendatari no és un indici suficient per si sol per considerar que a partir d’aquell moment ostentava aquesta condició el què l’havia portat a terme. Llegir la resta de l’article»
Tags: arrendament
L’arrendatari ha de fer-ho tot segons el convingut en el contracte, i si en el mateix alguna cosa s’hagués no s’hagués establert expressament, ha d’actuar d’acord amb la bona fe i l’equitat
Secció: "Nulla dies sine linea" - La frase del dia
Conductor omnia secundum legem conductionis facere debet et, si quid in lege praetermissum fuerit, id ex bono et aequo debet praestare.
Instituta 3; 24 De l’arrendament, 5 (I. 3.24.5)
* Sentència Jutge d’Apel·lacions Obiols de data 20/10/62, RJ 55
* Sentència Jutge d’Apel·lacions Obiols de data 22/12/62, RJ 59
* Sentència TSJC de data 18/12/06, ponent E. Amat, autes 256/06 en relació a la renovació per tàcita reconducció del contracte d’arrendament en seguiment del principi qui impleto tempore conductionis remansis in conductione, recondusisse videtur.
Enllaç relacionat
Tags: arrendament
L’arrendament és molt semblant a la compravenda, i es regeix per les mateixes regles de dret. Doncs així com la compravenda es perfecciona quan les parts es posen d’acord sobre el preu, també l’arrendament existeix des que s’ha convingut el preu del lloguer
Secció: "Nulla dies sine linea" - La frase del dia
Locatio et conductio proxima est emptioni et venditioni iisdemque iuris regulis consistit. Nam ut emptio et venditio ita contrahitur si de pretio convenerit, sic etiam locatio et conductio ita contrahi intellegitur si merces constituta sit.
Instituta 3, 24 De l’arrendament, pr. (I. 3.24.pr.)
* Sentència Jutge d’Apel·lacions Obiols de data 13/6/55, RJ 21
* Sentència Jutge d’Apel·lacions Obiols de data 22/12/62, RJ 59
Enllaç relacionat
Tags: arrendament
Sempre que es dóna alguna cosa per fer, hi ha arrendament
Secció: "Nulla dies sine linea" - La frase del dia
Quotiens autem faciendum aliquid datur, locatio est.
Paule: Digest 19, 2 De les accions de locació i conducció, 22, 1 (D. 19.2.22.1)
* Sentència TSJC de data 10/6/99, RJ 1155, en relació al caràcter gratuït del mandat, en seguiment al contracte de serveis dels arquitectes per a la construcció d’un immoble.
Tags: arrendament
Novació/subrogació en el contracte d’arrendament
Secció: Juris. civil
“IV.- Per tal de decidir si en data 21 de gener es va celebrar un nou contracte que ara es pugui declarar extingit cal tenir en compte que, d’acord amb les normes
pròpies del dret romà primitiu, la novació comporta la desaparició automàtica de la relació preexistent que necessàriament s’extingeix, posició que va ser superada pel dret justinianeu al exigir per tal que es produís l’extinció un clar “animus novandi” i en aquest sentit la Sentència del Tribunal Superior de la Mitra de 9 de novembre del 1980 destaca que “tota novació de contracte suposa una voluntat d’extingir una obligació precedent condicionada a la creació d’una nova obligació segons resulta de la Instituta 3,29,3”. Aquesta evolució ha comportat que la jurisprudència dels Tribunals andorrans admeti tant la novació extintiva com la modificativa i que per tal d’estimar si ens trobem davant d’un o altre tipus de novació sigui precís interpretar la voluntat de les parts i esbrinar si l’antiga relació obligatòria queda substituïda o no per la nova.
Ateses aquestes consideracions, aquesta Sala considera que quan es produeix un traspàs d’un immoble arrendat mantenint-se el contingut de l’anterior cal entendre en principi que es tracta d’una subrogació del nou arrendatari en el lloc de l’antic, de tal manera que, a manca de prova en contrari, no es produeix una novació pròpia o extintiva, presumint que el que cerquen les parts és el manteniment de la relació obligatòria originària, encara que es canviï un dels seus subjectes, i això és el que es dedueix del document de traspàs de negoci que examinem en el què es manifesta que el Sr. B.U. reconeix a “S. SA” com a nova arrendatària amb les mateixes obligacions i els mateixos drets que tenia el Sr. R.C.F., motiu que porta a l’estimació del recurs i la desestimació de la demanda tal com ha estat plantejada.”
Sentència del Tribunal Superior, sala civil, de data 23/7/09, ponent E. Amat, autes 113/09.
Tags: arrendament, novació, subrogació
Obligacions de l’arrendador: sinistre en una caldera de calefacció, indemnitzacions
Secció: Juris. civil
“IV.- És obvi que l’única responsabilitat que es pot imputar al Sr. A.T.F. és la responsabilitat contractual, ates que en virtut de l’article 26 apartats 1,4 i 6 de la Llei d’arrendaments de les finques urbanes, l’arrendador està obligat a lliurar a l’arrendatari la finca objecte del contracte, de forma que estigui en condicions de servir a l’ús a que està destinada, a efectuar en la finca arrendada, i en les seves instal·lacions, les reparacions necessàries perquè pugui continuar destinant-se a la finalitat per a la qual va ésser arrendada, i a mantenir a l’arrendatari en el pacífic ús i gaudiment de la cosa arrendada, durant tot el temps del contracte. Per tant si una instal·lació de la finca arrrendada, com el servei de calefacció, no ha funcionat de manera correcta
per trobar-se en mala condicions, la responsabilitat, no tant sol d’aquest fet, sinó àdhuc de les seves conseqüències directes, incumbeix a l’arrendador d’acord amb les disposicions legals més amunt esmentades.
Tractant-se d’una responsabilitat contractual el termini de prescripció de la Lex Aquília és inoperant. Dit això, per que l’acció dels Srs. M.P.T.P., E.D.S., A.T.S. i L.T.S. prosperi, els mateixos han d’establir l’incompliment contractual del arrendador que ha pogut originar el sinistre.
…/…
L’incompliment contractual del Sr. A.T.F. va concórrer a la producció dels danys, i per conseqüent s’ha de partir la responsabilitat dels mateixos en la proporció del 50%.
…/…
VI.- Respecte a l’import de les indemnitzacions atorgades pel primer jutge, s’ha de confirmar les quantitats concedides als Srs. E.D.S., A.T.S. i L.T.S. en concepte de perjudici moral que corresponen al perjudici patit per les víctimes en relació amb l’edat de cadascuna. No es pot negar que per un marit o una filla veure la seva esposa i mare, desfigurada, origina un perjudici moral real i autèntic. Igualment estan ajustades a la jurisprudència habitual d’aquesta Sala les indemnitzacions atorgades a la Sra. M.P.T.P., en concepte de pretium doloris (7/7) i perjudici estètic (7/7). S’ha també de confirmar les despeses de dentista que estan acreditades per un pressupost que encara que no hi hagi la prova del seu pagament estableix la necessitat dels treballs que hi consten. Pel que fa a l’ITT, s’ha d’estimar el recurs dels Srs. M.P.T.P., E.D.S., A.T.S. i L.T.S., atès que aquest concepte té per objecte indemnitzar la víctima durant tot el temps on no ha pogut exercir una activitat remunerada. Atès que al moment de l’accident la Sra. M.P.T.P., no prova tenir una ocupació salarial s’ha de prendre per base la meitat del salari mínim. Tenint compte de 390 dies de baixa i d’un salari mínim durant l’any 2004 de 783,47 €, pertoca a la víctima percebre en concepte d’ITT, la quantitat de 5.092,55 €.”
Sentència del Tribunal Superior de Justícia, sala civil, de data 23/7/09, ponent JL. Vuillemin, autes 260/08
Tags: arrendament
Impost sobre rendiments arrendataris: Andorra la Vella
Secció: Obligacions fiscals
Per edicte publicat al Bopa d’avui (39/21) el Comú d’Andorra notifica l’inici del termini d’un mes, acomptar de la publicació al Bopa, per a l’ingrés en període voluntari de la quota de l’Impost sobre els rendiments arrendataris. El pagament es pot realitzar en efectiu, xec o taló de compte o dipòsit bancari a les dependències comunals, o per càrrec domiciliat al compte de l’entitat bancària legalment establerta al Principat d’Andorra que designi l’obligat tributari.
Tags: arrendament
Termini de l’arrendament d’habitatge: determinació a manca de pacte
Secció: Juris. civil
Per sentència de data 19 de febrer de 2.009 el Tribunal Superior entén que no havent-se provat quina va ser la durada del contracte d’arrendament signat per les parts, no es pot estimar que aquesta sigui de cinc anys, ja que en el cas d’arrendament d’habitatges el contracte té una durada mínima de cinc anys si així li convé a l’arrendatari (article 42.2 LAFU), sense que la Llei presumeixi que s’ha pactat aquest termini, a diferència del que disposa l’article 54.2 LAFU en el supòsit que l’objecte del contracte sigui un local de negocis, ja que llavors sí que presumeix que s’ha fet per una durada de cinc anys quan s’ha convingut un termini inferior o no s’ha fixat cap termini.
Si entenem que no s’ha acreditat quina va ser la durada del contracte que van subscriure els litigants i no existeix cap presumpció legal al respecte, caldrà aplicar en el supòsit objecte de litigi l’article 7.2 LAFU i considerar que, pagant-se la renda mensualment, el contracte es va pactar per mesos, raó per la qual el Sr. J.D.M. està obligat a pagar al Sr. A.P.O. la renda del mes d’agost, ja que va lliurar les claus de l’habitatge a finals d’aquest mes, però no la indemnització pel temps que mancava per la finalització d’un contracte que expirava mes per mes.
Tags: arrendament
