Modifica della costruzione complessiva della parrocchia, prima dell'approvazione definitiva del poupo: non c'è bisogno di una seconda mostra pubblica
Sezione: Decisioni , Pianificazione
"Per l'appello, il cambiamento principale è che mentre il progetto iniziale stabilito una costruzione globale della Parrocchia di 6.120.881 m2/st approvazione provvisoria per ridurre il m2/st 5.551.028.
Il calcolo iniziale dell'edificio che contiene il progetto nel 2003 ha dovuto essere modificata mediante l'applicazione di linee guida per la pianificazione il governo ha approvato un decreto del 22 febbraio 2006 (BOPA 24 febbraio 2006) e cosa il Consiglio di Andorra la Vella non era niente di che si adattano il calcolo per chiarire che, in stato di regolamentazione, istituito dal decreto citato.
La legge di adattamento non è un "cambiamento sostanziale" nella pianificazione di incidere non la struttura complessiva del territorio, ai sensi dell 'art 71.d) di LGOTU e quindi doveva essere eseguito come è stato fatto , vale a dire, incorporandola direttamente nel documento approvato provvisoriamente, senza la natura di esso richiedeva un nuovo periodo di informazione pubblica, che comporta il rifiuto del mezzo di impugnazione ".
Sentenza della Corte Superiore della camera di amministrazione, del 11/12/09, a ovest L. Saura, numero 100-09.
Tags: edilizia
L'accordo di pianificazione in Andorra legge
Sezione: Planning
L'accordo è uno strumento di pianificazione per la regolazione della pianificazione urbana e l'esecuzione
Entrambi LGOTU come i regolamenti che si sviluppano come i Ordinacions comunità non determinare l'esistenza di un accordo o regolamento come strumento di pianificazione per lo sviluppo urbano della pubblica amministrazione, fine che è riservato esclusivamente per gli individui, attribuendo il amministrazioni comunali dei piani parziali e programmi speciali per la riforma interna urbana, protezione e risanamento, contenute in articoli da 107 a 125 di LGOTU.
In base a tale regolamento, il ruolo di accordi di programma è impostato come uno strumento di esecuzione nei processi di sviluppo esclusivamente tra gli individui ed è quindi concepito come un negozio giuridico tra soggetti privati senza l'autorizzazione di modificare la disposizione degli strumenti adottati da parte delle autorità competenti, il divieto impedisce qualsiasi deferimento da parte poupo per determinare l'effetto della pianificazione urbana. Tale concezione è coerente e risponde al fatto che la nostra Costituzione dà l'iniziativa urbanistica ad agenti privati, a differenza del nostro ambiente giuridico in cui si regolano diversi meccanismi in cui, contrariamente ai nostri regolamenti, le Pubblica Amministrazione determina le modalità di progettazione di esecuzione e quindi la possibilità che le autorità pubbliche prendano l'iniziativa attraverso accordo amministrativo nel processo di pianificazione, perché sono considerati contratti amministrativi, a differenza del nostro portafoglio ordini che questa iniziativa mezzi alternativi di questi strumenti.
Il regolamento determina Pianificazione ripartito proporzionalmente in modo gli strumenti che consentono la legittimità della pianificazione, che in ogni caso gli accordi di programma.
Articolo 83 La funzione di legittimazione di pianificazione.
Completano l'insieme di azioni legali e dei materiali che compongono l'esecuzione di attività urbana richiede la preventiva approvazione della figura o un approccio simultaneo che è opportuno in ogni caso, l'attenzione al tipo di terreno. Gli strumenti di pianificazione che, in alcuni casi, l'esecuzione delle attività legittima, sono:
a) Progetti di interesse nazionale.
b) piani di settore che interessano supracomunal.
c) piani di gestione e parrocchiali urbana nel territorio urbano consolidato, che non è coperto da un settore di rinnovamento urbano.
d) I piani parziali o unità speciali di azione e di terreni urbani consolidati, non terreni edificabili, e nelle aree definite dal piano di rinnovo urbano e la pianificazione urbana nel terreno della parrocchia urbano consolidato.
e) La regolamentazione del recupero edilizio, ristrutturazione di interni di protezione e di drenaggio urbano per l'attuazione dei relativi programmi di riabilitazione di edifici pubblici, urbano riforma interna, protezione e igiene.
A rafforzare la tesi che il legislatore ha voluto escludere dall'ambito di applicazione della figura pubblica amministrazione di accordi di pianificazione, ottenuto nella nostra legge che, quando la pianificazione si riferisce l'esistenza di questi strumenti Esegui, fare solo in privato (art. 93, 109,9, 120.2.d, 122 e 142 LGOTU e 62 e 63 RU), e quando lo fa vedere al pubblico, è qualità derivante dal possesso di contratto di cessione del suolo ai fini dello sviluppo.
Rendendosi conto il legislatore che l'accordo ha pianificato una figura usata dal governo prima della nuova concezione della pianificazione urbana e di regolamento che introduce LGOTU, l'articolo LGTOU 120.2.e si riferisce a loro come metterle figura al di sopra del nuovo ordine urbano, considerando l'esistenza e la regolamentazione per coloro che sono stati approvati prima dell'entrata in vigore del LGOTU "e) gli accordi tra gli individui documentati in virtù di atti o decreto emanato dal comunale o governo prima dell'entrata in vigore della presente legge ", un esplicito riferimento alla loro esclusione l'esclusione nuovo ordine urbano di Andorra non è solo nominale, ma amato dalla sua mancanza di regolamentazione.
Pubblicità degli accordi di pianificazione
In tutti i casi gli strumenti di programmazione e pianificazione, attuazione, e nel caso in cui gli accordi di pianificazione hanno podessin questa natura, estremo nega che parte dovrebbe anche assicurare i requisiti di partecipazione pubblicità, informazioni e cittadino che LGOTU (artt. 7, 96 e 112), RC (art. 7, 8 e 9) e RU (artt. 4 e 5) stabilire gli articoli di strumenti di pianificazione, attuazione, che si conclude necessariamente verificarsi a causa della pubblicazione del BOPA ha adottato lo strumento e il suo contenuto, al fine di potenziare la conoscenza del loro contenuto e di esercitare così per chi è interessato ai impugnatòries azioni che autorizza la pianificazione e regolamenti amministrativi sui principi generali che garantiscono la La nostra costituzione prevede in termini di pianificazione, soprattutto in relazione ai principi di uso razionale del territorio, l'interesse pubblico e del benessere generale, la funzione sociale della proprietà e la distribuzione equa dei benefici e degli oneri derivanti dal processo di pianificazione, un atterrare con saggezza e protettivo
La mancanza della pubblicazione ha dichiarato che impedisce questi accordi possono ottenere incrementi di efficienza, tra le altre ragioni già esposte sui requisiti di rendimento della legislazione, in conformità con le disposizioni degli articoli 1, 45 e 46 del Codice Amministrativo e 3.2 della Costituzione.
A questo proposito l'articolo 7 e 8 dei regolamenti edilizi per regolamentare la pubblicità dei necessari strumenti di pianificazione urbanistica, esclude ogni riferimento all'accordo di pianificazione, di non escludere la loro pubblicazione, ma data la sua regolamentazione di fuori di quest'area per quando si ha la natura di negozio giuridico tra privati di cui sopra.
Tags: convention di pianificazione , la pubblicità
Terra diritto e la politica di accesso alla casa
Sezione: Planning
Negli ultimi mesi ci sono stati una serie di proposte e discussioni su come migliorare l'accesso alla casa per i cittadini di Andorra, come valore rifugio di molti investimenti e di un'azione speciale a causa della moratoria speculazione edilizia, hanno trova case in vendita, e le poche abitazioni esistenti noleggio ad un prezzo impossibile per un salario familiare, cioè la maggioranza. Si tratta di alcuni principi di più ampia portata sociale ed economica proclamati nel capitolo V della Costituzione, per cui i poteri pubblici devono promuovere le condizioni necessarie per attuare il diritto di ciascuno a godere legge alloggiamento giusto, che ha indubbiamente un impatto sociale significativo, contribuendo in tal modo la qualità della vita e le sue radici nel paese.
Se si desidera un facile accesso alla casa per i cittadini di Andorra, non è solo lasciare il regolamento per le regole del mercato, non c'è altra opzione, ma di attuare meccanismi di azione, e in uno stato legge quando lo stato non intervenga normativamente, cioè con leggi che stabiliscono il quadro entro il quale sviluppare sia i privati e pubblici, per conseguire un particolare modello di società attraverso la tutela degli interessi generale. Su intervento dell'edilizia abitativa riguarda la pianificazione urbanistica, l'uso ordinanza del territorio e in conformità con l'uso razionale del territorio, l'interesse pubblico e la funzione sociale dei valori immobiliari anche proclamato il Costituzione, e raccolto con più o meno efficaci nella legge generale della pianificazione urbana e regionale (legge terra), che dovrebbe consentire, per mandato costituzionale, ottenere un alloggio decente.
La pianificazione urbana è un ramo del diritto amministrativo con un ruolo chiaramente interventista, poi cerca di ottenere in ogni tempo e il giusto equilibrio tra l'esercizio dei diritti di proprietà e il raggiungimento di interesse generale, che si basa su tre pilastri: la coesione sociale in relazione al diritto dei cittadini di ottenere alloggio decente, lo sviluppo economico come elemento necessario del progresso sociale e consapevolezza ambientale come espressione di una crescita sostenibile; linee guida che la maggior parte delle città di tutto ci porterà in pista locali di cui Agenda 21 di Rio 1992 e la Carta di Aalborg nel 1994. In questo senso la legge riconosce il principio di terreni per la partecipazione pubblica nella pianificazione urbana, sia nella sua concezione ed esecuzione, rompendo il concetto che lo sviluppo immobiliare è una questione riservata all'Amministrazione e il promotore, ma partecipare alla loro importanza sociale è garantire la partecipazione dei cittadini, come evidenziato nel processo di esposizione pubblica dei piani e pianificazione nello stesso modo che deve essere fatta con i vari progetti di sviluppo che vogliamo sviluppare in futuro.
Andorra dal 2000, ha adottato gli strumenti legislativi di pianificazione urbanistica, così reale capacità di intervenire nella politica degli alloggi, ma manca nella legge del paese, e Regolamento allo stesso tempo sviluppare i meccanismi che esistono intorno e intitolato "Strumenti di politica terra e la casa," e costituiscono patrimonio di terreni pubblici e privati (ad esempio le arti. 153-166 la legge del Urbano catalana 2/2002), per offrire loro in una posizione più bassa rispetto al mercato. Questa proprietà pubblica viene acquisita principalmente per il trasferimento dei terreni nei processi di sviluppo, ma potrebbe essere aumentata con l'espropriazione del terreno edificabile o non sviluppabile, l'esercizio dei diritti di prelazione e il ritiro nelle trasmissioni onerosi in determinati settori, e destino che ospita fino al 20% sugli sviluppi di uso privato residenziale.
Invoco la legge catalana per l'ovvio parallelo con la legge di regolamentazione del paese, ma la nostra realtà è ben diversa, ma alla fine in ogni caso dovrebbe essere di lezione per un'altra volta. La legislazione francese prevede l'accesso universale alla casa in termini molto simili, significa che il codice di urbanistica (Livre III: Aménagement foncier) e il codice di costruzione (Livre III diversi collaboratori à la costruzione d'habitation et à l ' miglioramenti di habitat - personnalisée Aide au logement), l'APL noto aiuto che molti studenti hanno ricevuto in Andorra durante i suoi soggiorni in Francia, ma se non accompagnata da misure di intervento sui prezzi di mercato, lo Stato condannato a una sovvenzione permanente, data la disparità tra i salari e gli affitti.
La politica di edilizia sociale per le istituzioni pubbliche comporta necessariamente principalmente Commons, avere la terra per costruire case, e quella parte di abitazioni private sul mercato con condizioni speciali o protetti, nonostante le azioni complementari di incentivi fiscali o sussidi pubblici ridotto i tassi di interesse, che per sua natura e la portata hanno un'efficacia limitata. La percentuale di abitazioni di iniziativa pubblica o privata, e la percentuale di promozioni nel settore privato, dovrebbe essere stabilito dalla legge del paese in una forchetta sufficientemente ampia, per determinare la proporzione che la Commons adeguata alle loro esigenze. In altri ordinamenti giuridici hanno creato la figura di alloggi a prezzi accessibili, a metà strada tra il mercato libero e alloggi sociali, che consente diversi percorsi alla casa, come richiesto.
La principale fonte per la creazione di un patrimonio di suolo pubblico che si ottiene tecnicamente si chiama la pianificazione derivato (attività del promotore), il trasferimento dei terreni a un tasso del 5 al 15% del promozione come stabilito nei piani parrocchie urbane attraverso piani parziali (imprese private) o speciale (iniziativa pubblica), anche se questa cessione è stato progettato per soddisfare le esigenze di servizi e infrastrutture (art . suolo Act 33), e quindi insufficiente e inadeguata per una politica di edilizia sociale. A questo proposito la garanzia di utilizzo del territorio urbano previsto dalla legge, anche se alcuni avranno effetti negativi sulla pianificazione urbana rafforzare in futuro l'uso del suolo ai sensi del regolamento attuale, e rendendo quindi loro immune dalle nuove disposizioni per la pianificazione, comporta il trasferimento di una grande quantità di terra che l'Commons potrebbe essere utilizzato per pianificare l'accesso alla casa, anche se questo punto richiederebbe una modifica all'attuale norme urbanistiche, evitando in tutti i casi il terreno di ricezione dei Comuni non diventa, come è accaduto altrove, più che uno strumento di finanziamento per alloggi a prezzi accessibili.
Pertanto secondo quanto sopra, la soluzione per facilitare l'accesso all'alloggio viene allestito un patrimonio di suolo pubblico e delle abitazioni, e regolano la gestione dei Comuni, in modo che, edilizia residenziale pubblica, sia direttamente o concedere, è possibile implementare il diritto dei cittadini di accedere ad un alloggio dignitoso, e allo stesso modo di conseguire una riduzione del prezzo di mercato a causa della corrente di alimentazione maggiore, che si conclude solo tanto residua legislatore Andorra voluto inserire nella legge del paese, e le sue norme di attuazione, poi in alcuni testi giuridici di oltre 180 pagine e oltre 500 articoli ovunque si può vedere il concetto di edilizia sociale o protetta, o politiche in materia di alloggi a prezzi accessibili. In questo senso la legge del paese è più una regola volta a disciplinare l'esercizio di ius aedificandi e di una pianificazione, che risolverà il problema dell'accesso alla casa.
Data la limitata tradizione di Andorra nel concetto di new urbanism, che richiedono un necessario processo di adeguamento dei nuovi meccanismi, ancora in bozza sino all'approvazione dei piani urbani per la parrocchia, sarebbe apparire opportuna per promuovere la figura Accordi di Urbanistica, residualmente coperto il diritto fondiario di cui all'articolo 107,3, per il quale senza violare il principio di legalità che impone al governo di rigoroso rispetto della legge, e quindi in grado di negoziare i poteri pubblici, gli sviluppatori essere d'accordo con alcuni sviluppi o assegnazioni che soddisfano gli obiettivi di accesso alla casa, con il mercato immobiliare a condizioni più favorevoli, sempre secondo i criteri stabiliti dalla legge e gli obiettivi e controlli la legge autorizza.
Le modifiche introdotte nel Land Act per applicare le policy di accesso ad un alloggio, non dovrebbe portare a una revisione dei piani di gestione e pianificazione della parrocchia, visto il ritardo straordinario nella sua applicazione, quando lo stesso Land Act ha imposto la sua entrata in vigore prima del febbraio 2002, ma dovrebbe essere direttamente applicabile alla legislazione di pianificazione, e l'ordinanza Comuni da stabilire la percentuale di aspetti complementari quali l'edilizia abitativa nei piani e parziali speciali, nonché gli strumenti necessari per la gestione del suolo pubblico e gli alloggi. A questo proposito, e illustrativo nel Parlamento catalano sta studiando un progetto di modifica della legge urbanistica per promuovere alloggi a prezzi accessibili, che non fa altro che indicava inoltre in entrambe le direzioni, a rafforzare di superficie di riserva degli enti locali per costruire abitazioni, e rafforzare le competenze di pianificazione schemi per stabilire quale parte delle nuove case che hanno fatto gli sviluppatori privati devono avere le condizioni degli alloggi.
Quindi concludere che se si vuole una vera politica di accesso alla casa, e considerando che la nostra legge ha una evidente mancanza di norme di progettazione urbana, vi è una modifica triplo della legge del paese in caso di eventuali accordo tra le amministrazioni e gli sviluppatori attraverso accordi di programma, che autorizzano i comuni costituiscono riserve di terreni pubblici per costruire case, per rendere concessione o contratto direttamente con la struttura finanziaria di ogni società e motivi per frequentare la possibilità, pur determinando una percentuale delle case hanno condizioni abitative private. In caso contrario, che stabilisce i prezzi di mercato.
25/6/04
Tags: edilizia , urbanistica
Per una pianificazione democratica per i cittadini
Sezione: Planning
La proprietà non è diritto assoluto o illimitato, ma la struttura giuridica, quindi la prenotazione a causa della legge che definiscono il suo contenuto. Questo diritto in materia di uso urbano ha un impatto molto significativo anche incidere sugli altri diritti tutelati dalla Costituzione: l'accesso all'alloggio, la tutela dell'ambiente, uso razionale del territorio, la attività economica, qualità della vita. Influenza in modo significativo sulla sostenibilità del paese, che è lo stesso che dire la garanzia del loro futuro nella misura in cui questo può essere compromessa se si mantiene il tasso di crescita in 30 anni che ha permesso la popolazione del paese si è triplicato, ( di 26.000 persone nel 1975 agli attuali 78.000 abitanti), che dovrebbe aggiungere alle migliaia di persone che hanno una seconda casa.
La Costituzione nel suo articolo 27.1 stabilisce un limite alla proprietà privata della sua funzione sociale come disciplinato nei paesi vicini. La legge della terra di cui all'articolo 4 prevede che i poteri della attività di pianificazione in risposta alla necessità di garantire un uso razionale del terreno congruenza con l'interesse pubblico e la funzione sociale della proprietà coerente con la benessere generale. Proprio come la giurisprudenza dei nostri tribunali hanno applicato e sviluppato questo principio, affermando che le limitazioni imposte ai proprietari di terreni urbani, in ogni caso costituiscono una violazione dei diritti di proprietà, ma proprio la stessa definizione.
Così l'interesse pubblico richiede il diritto di costruire un comando e ha certi limiti. Strumento per definire questi due estremi è la pianificazione. Quindi la pianificazione non è solo un regolamento progettati e utilizzati esclusivamente per gli sviluppatori, ma uno strumento nelle mani della società per definire ciò che stiamo progettando modello. La pianificazione va oltre la definizione stretta dei parametri costruttivi, determina l'integrazione dell'uomo e dell'ambiente nel regolare le attività in esso sono state sviluppate. Così l'urbanistica nella sua funzione di ordinazione e la sostenibilità deve cercare il necessario equilibrio tra l'interesse legittimo e necessario in privato sviluppo immobiliare, e l'interesse generale di questa attività, nelle parole della Costituzione: il ruolo proprietà sociale. In conformità con questi principi, è chiaro che la speculazione in cui è immerso il paese per anni, si trova al di fuori di questo equilibrio, quando è in contrasto con la pianificazione e la funzione sociale che ha essere la promozione di alloggi.
Se, come ho notato, abbiamo gli strumenti giuridici necessari e la giurisprudenza per la pianificazione, secondo la connotazione piena che il termine contiene, ed evidenzia il fatto che il sistema non raggiungere i risultati indicati nel pubblico interesse, I plategen diversi problemi:
· Spiegare come il motore principale dell'economia per il 2004 è la costruzione, quando il Consiglio generale ha adottato il 23 maggio 2003 una sospensione totale dei permessi di costruzione, rafforzando quelli già affermata Land Act 2000 nella seconda disposizione transitoria?
· Come mai se il paese dispone di strumenti di organizzazione, nel maggio del 2003 c'era una gran quantità di progetti di costruzione, incoraggiato da un annuncio pubblico del decreto di sospensione delle licenze, di cui la più giustizia ha dichiarato nullo?
· Agisci come se quel terreno ha spiegato predetto due anni per l'approvazione dei piani di parrocchia urbana di questo pomeriggio in sei anni, nelle previsioni più ottimistiche?
· Spiegare come il governo non ha fatto uso di poteri sotto la quarta disposizione transitoria della legge del paese, di prorogare la sospensione delle licenze di cui all'articolo 91 della legge della terra, il caso che comune, senza motivo, sicuramente non hanno approvato piani per lo sviluppo urbano all'interno istituito ai sensi di questa legge? o vi è solo motivo di questo ritardo?
· Come di fronte a una riduzione del comune di reddito ai fini della moratoria? come influisce la progettazione della necessità di ridurre la significativa comunità di reddito debito?
· Spiegare come il governo hanno unito la preparazione di piani regolatori e l'esistenza di una moratoria, con l'approvazione di accordi di programma per sviluppare importanti sviluppi immobiliari, a volte in luoghi di protezione naturale?
· Come è possibile che 5 anni dopo l'approvazione della legge terra, anche se questo non è per mancanza di distribuzione delle applicazioni, e abbiamo ancora proporre modifiche, l'altra parte necessaria?
· Vuoi dire che l'equilibrio nella gestione della pianificazione, non l'interesse privato che prevale l'interesse pubblico? quel cavallo è così la speculazione sfrenata che anche con tutti gli strumenti che abbiamo fornito, siamo in grado di fermarlo? manca la volontà politica di applicare gli strumenti che abbiamo?
Dovremmo essere di fronte ad un profondo cambiamento di regime in termini di pianificazione, sia come concezione normativa e, paradossalmente, troviamo che la costruzione raggiunge i massimi livelli di attività che abbia mai avuto. I piani urbani sono pienamente garantiti da ipoteca di uso urbano, per la concezione del diritto che ogni terra è terreno privato per la costruzione e la manutenzione della costruzione complessiva della parrocchia di fronte alla legge del paese, genuine espressioni Andorra interesse privato è stato incorporato nelle norme urbanistiche, a scapito delle politiche intese a promuovere leggi che forniscono alloggi per il nostro ambiente, sfida estrema, non solo la vitalità del sistema, ma il principio stesso di interesse generale e la funzione sociale della proprietà, che dovrebbe essere il fondamento di base e sviluppo urbano.
Lasciando la gestione di tutto il settore immobiliare in grado di generare solo paese al mercato della capacità, o per la disponibilità strettamente fisico in deposito e livellamento tra le macerie, ma solo creare un terreno fertile per la speculazione, in quanto è accaduto finora. Per lasciare alla speculazione, e cercando di applicare le misure di computer, la tutela e la pianificazione sono già sterile quando sarebbe un atto di codardia e irresponsabile.
Quindi, perché il sistema non funziona? Perché dopo cinque anni non sono stati in grado di sviluppare una urbanistica che si adatta alle vostre esigenze, eliminando il processo speculativo in cui abbiamo installato, e diventare uno strumento di progresso e qualità della vita dei cittadini di Andorra ?. In breve, perché non siamo stati in grado di sviluppare una pianificazione democratica per i cittadini di questo paese?.
Ultra responsabilità dei manager pubblici e l'inefficienza del sistema, la società civile deve assumersi la responsabilità che la legge della terra fiducia in lui, ma ad oggi non è riuscito a proporre un modello alternativo di pianificazione urbana. La legge della terra e dei regolamenti di attuazione hanno diritto a che, individualmente o attraverso le associazioni, di partecipare ai processi di sviluppo, se le accuse a elaborare le procedure per la preparazione di piani e di pianificazione l'elaborazione dei processi di sviluppo, sia attraverso i piani parziali, convenzioni speciali o di pianificazione, sia chiedendo l'applicazione della pianificazione legge nella esecuzione della proprietà, e in particolare i principi che ispirano, di utilizzare la risorsa l'azione pubblica che la legge del paese nel suo articolo 143 conferisce a qualsiasi cittadino di impugnare gli atti ad essi contrarie.
Piani stanno progettando un espressione di equilibrio e conciliare l'interesse privato con l'interesse pubblico, una sorta di contratto sociale per sei anni per definire un modello di società. La partecipazione dei cittadini nel suo sviluppo come tant5 per controllare la sua esecuzione, è la garanzia della legittimità democratica. Abbiamo anticipato la sfida di rendere la pianificazione urbanistica più democratica, che è quello di modificare la legge terra per proteggere pienamente l'interesse pubblico e la domanda di impegno pubblico e il rigore nello sviluppo di un piano per i cittadini urbani.
Siamo di fronte ad una cultura urbana cambia non sanno o non vogliono prendere, e la possibilità di recupero sono più limitate ogni giorno. La soluzione è senza dubbio l'istituzione di un servizio di progettazione per i cittadini democratici.
7/10/05
Tags: cittadini e pianificazione
Trasferimento di costruzione o di pianificazione
Sezione: Planning
Il 25 marzo proppassat Antoni Pol pubblicato nella Gazzetta Tribune è una interessante riflessione di Andorra intitolato trasferimento di costruire nell'iniziativa pianificazione urbana per comprendere più tempestive per incoraggiare la discussione e la divulgazione per quanto riguarda le sfide la terra e gli strumenti più adatti a questo scopo, ad una particolarmente importante nei piani di sviluppo delle parrocchie urbane. Corresponc allora questa lodevole iniziativa e vado a dire circa la possibilità che l'edificio da spostare, quindi non condividono questa capacità.
1 -. La distribuzione del palazzo non è modificabile poupo fuori del proprio.
Lo sviluppo urbano piani di ordinare la funzione di primo ordine e del mandato della legge del paese, stabilire una specifica distribuzione della costruzione nel territorio, e ovviamente questo non può essere distribuita in modo uniforme o in modo casuale, ma s 'ha de fer en funció del que millor escaigui a cada indret, així per exemple en casc antic l'oportú és situar-hi edificis contigus d'una certa alçada, en una zona residencial xalets espaiats, en una zona industrial grans edificis que puguin acollir aquesta activitat i en zones de valor paisatgístic, històric o cultural caldrà una determinada tipologia o s'hi podrà construir poc o gens. Així doncs l'edificabilitat es configura com una qüestió vinculada a elements territorials més o menys objectius, d'acord amb un model prèviament establert. Alhora la previsió que el sòl públic no sigui urbanitzable, és igualment una funció ordenadora.
La Llei del sòl i el reglament d'urbanisme (arts. 73 i 28, 44 a 46) estableixen que és el pla d'urbanisme el que ha de distribuir l'edificabilitat global entre les unitats d'actuació, sense que cap altre instrument pugui alterar l'edificabilitat assignada a cadascuna d'elles per la via del trasllat d'edificabilitat, com tampoc la possibilitat de preveure'n un genèric traspàs. Cal tenir en compte que la distribució de l'edificabilitat que conforma la tasca d'ordenació del territori és una funció pública, en la qual no intervé la iniciativa privada, el que obliga a diferenciar la planificació de l'execució urbanístiques, com ja vaig plantejar en un article anterior.
2.- L'edificabilitat no és un dret subjectiu
La Llei del sòl i la normativa que la desenvolupa no atribueixen als propietaris de terrenys el dret a una determinada edificabilitat, sinó que la mateixa és la resultant del procés de planificació del territori que el comú estableix mitjançant el pla d'urbanisme, d'acord amb el criteri discrecional de planificació i en compliment de la normativa que orienta aquest procés. Per aquest motiu em sembla erroni entendre que els propietaris, en mèrits d'aquesta condició, disposen d'uns determinats “drets edificatoris” que poden traslladar o distribuir en les seves propietats i fins i tot vendre'ls.
L'obligació que conté la Llei del sòl de mantenir l'edificabilitat global de la parròquia no atribueix una determinada edificabilitat individual als propietaris, en la mesura que no és més que un paràmetre d'ordenació, com tants altres que el comú ha de complir en la redacció del Pla, quina invocabilitat s'exhaureix amb la mateixa aprovació del Pla i per tant no opera en les actuacions de gestió urbanístiques; edificabilitat global que tampoc es manté atès que la Llei del sòl ordena unes reduccions i en permet d'altres fins al 30% (art. 28 RU). Tant l'edificabilitat com l'aprofitament urbanístic resultant, estan vinculats indissociablement al sòl que dóna lloc als mateixos.
Pretendre que els propietaris mantenen la mateixa edificabilitat que amb anterioritat a la Llei del sòl és contrària a la pròpia Llei i suposa tornar a una concepció que entenia superada, en la mesura que d'acord amb els articles 16 de la Llei del sòl i 22 del Reglament d'Urbanisme el contingut urbanístic de la propietat és únicament resultat de la planificació i en conseqüència les limitacions d'aprofitament i d'ús dels terrenys i de les edificacions no confereixen drets d'indemnització de cap mena, principi que els nostres tribunals ja aplicaven amb anterioritat (vegi's els entorns de protecció de Pal). Per tant no es recupera l'edificabilitat dels terrenys objecte de cessió.
3.- Principi de legalitat
L'absència de menció en el nostre dret urbanístic del trasllat d'edificabilitat, obliga a que la seva regulació per la via del pla d'urbanisme estableixi si som davant d'un acte reglat o discrecional, és a dir si el comú la pot acordar o denegar al seu lliure criteri o en quins casos l'aprovarà, per necessitats públiques o privades i d'acord amb quins criteris.
Les contrapartides que obté el comú pel trasllat d'edificabilitat no emparen qualsevol actuació, per molt lloable i beneficiosa que pugui resultar, per quan l'actuació urbanística s'ha de desenvolupar d'acord amb la llei i els procediments establerts. Entenc que el respecte a la legalitat no pot estar condicionada a criteris d'oportunitat. L'acord entre administració pública i els privats no eximeix la tramitació ordinària del procés de desenvolupament urbanístic, i el trasllat d'edificabilitat no es pot fer per la via del conveni urbanístic. Entenc que el comú no pot adquirir edificabilitat, més enllà dels terrenys patrimonials.
4.- Les cessions de sòl i protecció com a raons del trasllat d'edificabilitat
La cessió de sòl obligatòria i gratuïta als comuns respon al principi de la participació de la comunitat en les plusvàlues que genera el procés urbanístic, d'acord amb el principi constitucional dels límits derivats de la funció social de la propietat. Atenent la naturalesa i finalitat de la cessió, entenc que no és possible obtenir més sòl de cessió fora del procés d'ordenació, per la via del l'increment de les plusvàlues urbanístiques, donant més edificabilitat a un determinat àmbit. No hauria de ser possible que cada cop que el comú vulgui obtenir terrenys de cessió, o vulgui compensar algun particular per les limitacions d'edificabilitat que pateix en mèrits de la protecció d'un determinat indret, augmenti l'edificabilitat d'altres terrenys per generar noves plusvàlues, que al seu torn facin possible suportar les cessions addicionals que pretén obtenir el comú.
La Llei del sòl estableix que les cessions es determinen per a cada unitat d'actuació en funció de les necessitats d'equipaments col·lectius i serveis, de futur o per dèficits ja existents (art. 33). D'acord amb aquesta disposició, fixar una cessió per sota el 15% i alhora establir les cessions voluntàries compensables amb edificabilitat, quan per llei són obligatòries i gratuïtes, suposa un contrasentit.
Si la finalitat del trasllat d'edificabilitat rau en la protecció de determinats entorns, o l'obtenció de sòl per a equipaments, la Llei de sòl atribueix als comuns instruments suficients per assolir aquests objectius, sense necessitat d'incrementar en un determinat indret l'edificabilitat inicialment prevista, doncs l'assoliment d'aquests objectius no ha d'anar en detriment del propi planejament. N'hi ha prou doncs amb voluntat política. La introducció de nous mecanismes en el pla d'urbanisme no previstos en la normativa, així com les mencions implícites de la llei, requereixen d'una especial prudència en el desplegament dels plans, per les distorsions que poden suposar respecte els objectius, no prou protegits, d'ordenament, sostenibilitat i utilització racionalitat del sòl.
Que el pla d'urbanisme converteixi tota l'edificabilitat de la parròquia en un actiu o valor que els propietaris puguin situar en altres unitats d'actuació i fins i tot vendre en el mercat, on el comú actuaria de banc dipositari i constituiria un calaix o estoc d'edificabilitat de manera independent al terreny que dóna lloc a la mateixa, a títol de dret personal, més enllà que fos jurídicament possible, entenc que està en contradicció amb els principis fonamentals de l'ordenació del territori i l'urbanisme, suposa una errònia compatibilització de l'interès públic amb el privat i desnaturalitza el nou règim urbanístic.
9/4/08
